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乐居广州 3周前 (12-03) 阅读数 131 #房产

来源:克而瑞2024-12-02 16:20:19

年末降至,多地土拍市场活跃度空前。

以上海为例,克而瑞数据监测显示,11月27、28日,上海第七批次集中土拍开拍,挂牌的10宗宅地均成功出让,其中7宗溢价成交,3宗底价成交,平均溢价20%,刷新2024年上海历次土拍平均溢价率新高。

二线城市南宁同样拍出了3宗高溢价地块,均由民企斩获……

放眼广州,在即将到来的12月共23宗地块待拍,若全部成功出让,预计揽金超265亿元。

广州土拍年末是否会上演神仙打架?

这两天新挂牌的白云区龙归六片山西侧AB2201123地块、天河区金融城西区员村二横路以西AT080720、21地块尤其引人关注,它们的综合素质如何?

其中“地王级”预备军天河区金融城西区员村二横路以西AT080720、21地块累计起拍总价超70亿。

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天河区金融城西区员村二横路以西AT080720、21地块

地块前身为流出的绢麻厂地块,由两宗地块组成,其中20地块计容建筑面积53113.1㎡,容积率3.8,起拍总价26.39亿元,起拍楼面价5.07万/㎡。

21地块计容建筑面积84650.3㎡,容积率3.1,起拍总价43.27亿元,起拍楼面价5.11万/㎡。

地块于今年8月在土地推介大会上首次面世,按照官方定位为“都荟系”。

位于金融城核心区内,周边有地铁五号线与二十一号线换乘站员村站,驾车可通过临江大道东西向经华南快速路,交通通达度高。

周边多所中小学校林立,叠加地块北边规划有学校用地,有学位预期, 中山大学附属第六医院、天河公园近在咫尺,能满足日常生活需求。

与“准地王”南方面粉厂地块仅一路之隔,但受距离及办公楼遮挡的影响,未来为二线望江景观,且周边城市面貌以城中村景观为主,或许这也是其定位与南方面粉厂形成差异的原因。

根据现场调查及查询卫星图,地块目前处于准净地状态。

市场表现方面,克而瑞数据监测显示,主要受土拍、规划等因素影响,目前地块周边在售项目较少,大部分项目以大面积改善产品为主。

片区内保利华创都荟天珺,以及清盘中的臻林成交均价刺破10万+/㎡外,其他项目网签均价7-9万元/㎡不等。

由于均价高,流速受限,克而瑞数据监测显示,截至10月底金融城板块商品住宅库存面积14.24万㎡,去化周期61.4个月。

由于金融城板块早期大力开发商业土地吸引各大企业总部进驻,随着规划落地,配套完善,近两年陆续新增宅地供应,克而瑞数据监测显示,今年以来金融城板块涉宅用地供应4宗,供应总建面43.78万㎡,成交2宗,成交总建面25.72万㎡,成为天河区涉宅用地供求主力。

作为地王潜力军,是否能复刻隔壁南方面粉厂溢价出让的光芒?

2 自云区龙归街六片山西侧AB2201123地块

按照官方划分,该地块为定位“山水系”。

地块用地面积4.57公顷,计容建筑面积7.8万㎡,起拍总价11.4亿元,起拍楼面价14628元/㎡,此次挂牌较2021年二批次条件有所调整,容积率从3降至1.7,起拍楼面价下调19.4%,且无需配建8000㎡回迁房。

由地块定位可知,地块与白云山为邻,南望大山塘水库,环境优渥,地块规划1.7容积率,居住舒适度高,有望打造洋房或小高层等改善产品。

距离地铁14号线白云东平站约1.6公里,未来可与18号线北延段换乘直达广州多个CBD,有悦和方、龙归金铂广场、云门NEWPARK等商业配套,能满足日常生活所需,东平小学、广州市珠江高级中学毗邻在侧,教育资源丰富。

克而瑞数据监测显示,今年以来白云楼市高度活跃,1-11月中白云区商品住宅成交面积72.98万㎡,仅次于增城、番禺两区,位列全市第三。

也正因高流速的带动下,克而瑞数据监测显示,截至10月底白云区商品住宅库面积129.77万㎡,去化周期19.3个月,远低于全市平均水平。

从地块素质可以看到,两宗地块大概率为改善项目而生,随着广州取消普通住宅标准后,若能顺利出让,是否会给市场带来不一样的惊喜?

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