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这是熊猫贝贝的第2838篇原创文章
（本文不含任何AI创作和自动生成内容）
这篇文章，回归本行，和大家聊一聊主流舆论和互联网环境看不到，或者投机炒房群体不愿意看到的，几个国内楼市和房产的最新动向。
2024年12月，湖南省的一个地级市衡阳市，一个关于楼市的最新政策的出台，在全国范围内引发了广泛关注和热议。
2024年12月12日，湖南省衡阳市自然资源和规划局联合多部门发布公告，官宣：自2025年1月1日起，衡阳市商品房实行套内建筑面积计价销售。
简单直白点就是：取消公摊，往后按实际使用面积卖房子。
取消公摊，对于国内购房群体，特别是真正自住需求的群体来说，肯定是利好，当然，这样的热度也被很多投机炒房的群体和自媒体所关注，很快开启了新一轮的炒作和预期引导，就比如下面这个案例，可以说把偷换概念，炒作标题的玩法，给发挥到了极致：
其实这种做法非常好笑，而且透露出清澈的愚蠢，天天炒作预期和鼓吹政策利好，还想着房价涨起来，市场热起来，然后自己还能从房产这口锅里面捞食，这种心态和逻辑可以理解，但是对于国家的态度和当下地方政府的策略本意，却根本没有看懂。
这篇文章，就将基于中国国内楼市，地方政府关于公摊面积的最新动向梳理分析作为切入点，结合当下国内房地产经济的几个现实情况，从敬畏常识，尊重规律的角度，深入挖掘当下国家对于楼市的调控核心思路和态度，并对后续国内楼市可能迎来的几个变化和走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
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引发热议的湖南衡阳市的楼市新政，具体是怎么一回事？
12月12日，湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
这意味着，传统的公摊面积制度将在衡阳正式退出历史舞台。
《通知》内容明确：自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。
通知还称，房地产开发企业在销售前应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和下列分摊情况：
（一）被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积；
（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数；
（三）不分摊的共用部位。
此外，房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。
当初内地从香港老师父那学到两样，一个是期房，一个就是公摊面积。
结果期房导致出现大量烂尾楼，而公摊面积，则是让开发商、物业公司、供暖机构等等企业，躺在上面吸血。
事实上围绕公摊，一直以来都有着相当大的争议。一般来说，少有专业机构在业主或第三方专业机构的监督下弄清楚每户的实际公摊面积，而购房者却要为此付费，这就造成了巨大的不透明。再普通的商品，人们都会问个货真价实，而房产作为多少人一生中最巨大也是最重要的资产，购置过程中却出现如此明显的灰色空间，显然是不合适的。
公摊面积过大、导致得房率过低，甚至都酿成了社会新闻。2022年有媒体报道，有购房者抱怨，110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……如此巨大的“操作空间”，显然重挫了购房者的知情权，这必然会导致市场混乱——购房者无从得知真实的“商品质量”，当然会茫然无措，从而抑制自身的消费、投资愿望。
公摊面积这玩意发明出来就是“反人类”，全球任何一个国家或者地区都没有这个东西，香港那边也早就取消了，没想到中国这边能坚持到现在……
这一次衡阳的新政，从网络留言以及舆论反馈来看，基本得到了大众的肯定。这也很好理解，“所购即所得”“一分价钱一分货”，实在是再基础不过的常识，没有理由到房产这就不适用了。
事情，就是这么一个事情，而衡阳楼市新政引发热议的原因，其实不是衡阳这个城市有多大影响力，从近些年的政策看，取消公摊渐渐成了一种共识。2019年，住房和城乡建设部官网发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中就指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。而近些年这一趋势明显加快，今年以来，广东肇庆、湖南湘潭等地开始要求房企按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售；浙江杭州也出台规定，杭州新成交宅地均可以享受面积认定新规，比如封闭式阳台只算一半面积，开放式风雨连廊不计容等，着重提高得房率。
趋势其实已经形成，而衡阳这次的新政，只是一个舆论热度和市场关注的缩影而已。
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结合其他城市对于公摊面积的政策调整动向，能看出国家对于房地产经济怎样的思路？
其实，早在衡阳的《通知》出台前，就有不少城市开始对公摊动手了。
2023年7月，安徽省合肥市召开全市房地产工作专题会议，提出为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
2023年11月，广州放宽了对赠送面积的限制，实用率可以比之前的再放宽10%。大平层产品在设计上，主要通过阳台、飘窗的赠送来提高整体使用率，从约80%跃升飙高到超100%。
今年4月，长沙出台新措施，明确优化阳台等空间面积计算规则，在一系列修订后房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右，也超过了100%。
今年5月，浙江多地接连出台新规，重点提到：空中花园绿化阳台等不计入建筑面积和容积率，也不参与其他配套设施指标计算。
广东肇庆更为直接，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。
紧接着，9月，湖南省湘潭市官宣，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。
历来公摊就饱受诟病，一是不透明，购房者拿到的房产证只有房子的总面积，明知道有公摊面积却不知道公摊到底摊到了哪里，具体是多少；二是侵犯购房者的利益，明明买的是100平的房子，你跟我说我就只能用80平方米。
那么问题来了，几十年都解决不了的顽疾，为何在当下这个节骨眼上出现了颠覆性改变？
个人认为有两方面的现实原因：
根据国家公布的数据，7月末，全国商品房待售面积达到73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。
这个数值已经超越了2015年，登上历史顶峰。
而这个存量房产的数量，还在持续增加。
事实上，“过剩”主要集中在低能级城市和刚需住房层面。
也就是说，核心一二线城市，改善性住房还是相对稀缺的。
稀缺怎么办？那就放心大胆地造。
所以在2023年-2024年的大小会议中，都特别强调了，未来要造“好房子”，满足高端居住需求。
什么是好房子？第一要素就是“高得房率”，充足的空间才能发挥出人居设计的想象力。
房子卖不出去，地方想让开发商变相取消公摊，来吸引购房者。
在多地出台新规、赠送面积的文件中，并没有对房子大小和类型做限制，也就是说，接下来刚需房也可以赠送面积，也可以100%得房率和取消公摊。
而且提高得房率，在明面上，还能进一步降低单价，吸引购房者上车。
基于这个现实趋势风向情况，大家看出点什么门道来没有？
取消公摊，已成大势。但这不是最关键的，而是国家要保新房市场的意图，非常明确。
新房子的迭代升级，必将对以前的二手房造成冲击，二手房所具有的优势也不再明显，因为二手房将要面对的是不在一个产品等级的新房子。
这对上一轮被套牢的炒房群体和资金来说，恐怕不是什么好信号。
经济社会，利益立场决定行动，对于地方政府和国家来说，稳房价，稳地产，核心的诉求是土地财政的持续，但是对于投机炒房，指望买房发财的群体而言，能在二手房市场把房子卖出去才是关键。
当下国家和地方政府的思路和意图其实已经非常明确了。
高情商：苦一苦二手房，让新房子先卖。低情商：苦一苦个人，让房企先回血。
至于炒房投机被套牢的群体？不好意思，一定不是政策和国家利益角度需要去考虑的。
从这个角度来看，其实国家对于楼市的思路，已经打出了关键的阳谋明牌，那就是保新房市场，稳新房房价。
3
趋势研判：按照对国家态度和思路的分析，接下来的国内楼市走向，该怎么看？
从市场和购房者的角度来看，取消公摊肯定是好事，这没有任何争议。
当市场下行，经济紧缩的阶段，有些天生带着灰色的既得利益收割手段，是注定玩不下去的。
当然，也能让很多为资本和既得利益站台的荒谬言论现出原形。
比如此前在网络上也流传过一些诸如反对“取消公摊”的说法，认为“取消公摊”会造成房价上涨。以具体的一套房产为例，总价不变的情况下，以无公摊面积计价，当然会显得单位价格更高。
但这不等同于房价上涨，房价并没有上涨，而是计价单位发生了变化，而且由于挤掉了开发商上下其手的空间，反倒更有可能让价格回落到真实价值。所谓“取消公摊导致价格上涨”，是一种经济学常识的混乱，如果公摊有这么神奇的力量，那么房地产调控就针对公摊即可，调大调小即可以控制房价。
为什么选取这个时机来取消公摊，最根本的原因还是房子实在是卖不动了，能想的办法已经都想了。
现在即使很多没有宣布取消公摊的地方，开发商也在以另一种方式在间接取消公摊，那就是提高得房率。
广州、深圳、西安、昆明、珠海、武汉、合肥、佛山、南通等城市，纷纷通过赠送阳台、露台面积等方式，提高新房子的得房率，有的甚至能做到得房率近140%。
值得注意的是，现在连一线城市广州的新房都在卷面积，有的号称做到使用率140%，同样100方的房子新房使用面积有130，但二手房就80方，一来一回等于降价。
就这种趋势环境，谁还去买二手房啊？
国家和地方政府在政策面上一出手，投机炒房的群体任何的行为，都是螳臂当车。
基于这样的因果逻辑往下看，其实接下来国内楼市的一些走向，是很直白的：
特别是过去几年被套住的炒房投机群体，如果看不清这个形势，还幻想什么房价暴涨，自己能顺利解套，那么一旦新房公摊全面取消，连最后上岸的机会都没有了。
抱着自己的宝贝房子过一辈子吧。
一方面市场需求萎缩，倒逼开发商让利购房人；另一方面，上面也已经喊出建造“好房子”的口令。今年只是个开头，后面会有更多/更亮眼的项目出现。未来市场+保障双轨制下，卷产品才是商品房的终极出路。
这对于中国商品房的质量，设计出现提升，是一个很好的时代机遇。
不要指望短期房价就能有起色，一线头部城市能够企稳，并且保持下去，就已经殊为不易。
新房降维吸收楼市的流动性，消化需求，对真正反应房价共识的二手房市场带来的挤压效应，会持续存在。
各路房吹和投机心态的群体继续吹，新房做的好，卖得好，你们手上即将过时，以及缺乏竞争力的房子，谁来接盘？
写在最后：
基于对当下国家楼市明牌策略的梳理和分析，能够得出哪些结论和启发？
文章最后，基于以上的梳理和分析，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：
1，理性研判，后续中国国内楼市，如果预售制和公摊这两大顽疾不做出改变，楼市回到正轨，依旧非常艰难。
当下国内楼市买方市场的特征已经非常明显，对于有购房需求的群体来说，多看少动，现房为王，货比三家，顺带还能去二手市场狠砍一刀，从市场氛围来说，当下满足购房需求是很好的阶段。
2，买得起房的人看到的是高品质、稀缺地段的房子，他们愿意为这些优质房产支付更高的价格。而买不起房的人则感受到的是租金的持续下降，房产市场的低迷。
这里就有一个资产价值的分歧点存在，从租金情况，怎么去看房价的泡沫程度？
什么存款利率，国债收益率，拿来和房产的租金回报率去比，其实都是忽悠人的。
更靠谱的，是租金和月供的关系。
如果租金能够覆盖月供，或者非常接近了，那么对应的房价就相对合理，泡沫也少；
如果租金远远低于月供，这个差值，加上月供年限，就是泡沫；
最理想的状态，是租金超过月供，那么不需要争辩和任何情绪，非常适合入手了。
3，2024年下半年以来，“房地产市场企稳回升”成了社会的高频话题。
稳定房地产市场，一个重要的着眼点就是增强购房者信心，而“取消公摊”、保障市场透明，自然是有针对性的举措。
人们对购房更有把握，购房结果更可预期，知情权得到更大的尊重，当然也有可能做出积极的投资和消费决策。
按照当下国家和地方政府的意图和做法来看，是鼓励造好房子稳住新房市场。
对于自住群体，当下更多的应该关注新房了。
当然，二手房如果价格上有绝对优势，也能考虑。
而对于投资群体，甚至是投机炒房群体来说，究竟是割肉离场，认输保命，还是自我麻醉，坐以待毙，留给你们的时间，不多了。
对于绝大多数普通个体和家庭来说，其实在经济基本面，以及自己的收入稳定和持续增长的确定性没有得到保障以前，对于买房这件事，还是建议在态度上，理性务实一点。
这是良心话。
以上，就是对中国最新楼市政策态度和管理意图，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。
（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱\u0002
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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