韦德体育注册 在绝望和希望之间挣扎的东莞楼市

楼市就是这么魔幻，当你将要彻底绝望的时候，它又给你一丝丝的希望。

1.持续下沉的楼市

东莞楼市，从2021年下半年风云突变以来，持续下滑已经两年多了，整个市场也逐渐变得寒气逼人。

以前刚需盘熄火了还有豪宅盘托着。像南城的万科瑧湾汇，华润悦府，不仅一路劲销，房价还不断冲上新高，最终突破了8万元的价格天花板。

但是，进入2024年以来，东莞的豪宅市场也慢慢熄火了，整个楼市都弥漫着无比的绝望。

2.绝望中的反转

本来以为东莞楼市就这么彻底沉沦下去时，市场又给了人们一丝希望。

从9月下旬，楼市突然冒出一股暖流，市场迎来了一个小规模的放量。对于这波放量，楼探长跟一些关联人士进行过深入交流，也获悉了一些一线的观点和看法。

根据一些中介人士的说法，九月底开始，新房的成交量（每周）暴涨至之前的2-3倍，二手房成交量达到了之前的1.5-2倍。

房企相关人士对楼市也重新拾回信息，他说他们国庆行情很好，公司的一个项目快清盘了。

房产代理公司，发布的楼市行情更是显示，国庆期间东莞的新房认购达到了1335套。据传仅光大天骄国际，国庆期间就卖了16亿元。

楼市的行情回调，无疑引起了整个楼市骚动。9月底到国庆期间涨价潮，火爆论充斥着东莞楼市的各个角落。

3.再度躁动的行情

不仅是舆论上的，这种态势更有行动上和认识上的跟进。

据楼探长了解到的信息，南城宏远片区的某某第一城，这波行情前大约有130套上架房源，舆论起来后，大约30多个业主撤盘，等候价格反弹。

另一个就是，一个头部房企的管理层表示，这波行情来得如此猛烈，房价已经触底了，房地产将迎来转机。

4.探寻真实的市场

冷久了的楼市，一股小暖流仿佛就让整个市场又沉浸在春意盎然之中了，市场真的有这么乐观吗？

楼探长的看法是：高兴得太早了！

首先。以周为单位的成交量本来波动性就很大，相近的周期内增减并不能如实反映真实的市场。

比如，九月最后一周（9.23-9.29）的新房网签397套，虽然相比前两周的226套、204套，有较大增长，但是相比8月的每周平均成交并没有明显的增长，更别说还远远低于8月第四周（8.19-8.25）的528套了。

10月以来，国庆期间认购1335套，数据确实亮眼。国庆之后三周的网签量也分别达到了767套、671套、565套。但是，这份数据中刨去国庆期间延时网签的成交量，每周新成交的数量也许也没有想象的那么乐观。

二手房的成交量，跟新房成交量走势差不多，9月底到10月也有相当的成交量上涨。但是总体上来说，东莞楼市成交放量是实情，但是基本盘并没有得到质的改善。

其次，这波行情并不是报复性反弹，更多的是被迫性买房。无论是新房还是二手房，这波行情不是资金闲置压力的报复性买房，而是房子附加属性尤其是教育功能的被迫性买房。

东莞号称千万人口大市，教育配套欠下的账，短期是不可能补上了。

从2017年东莞进入户籍人口暴涨期以来，最近几年的户籍人口年增长基本在15万人左右。扣除自然增长的1-3万人，每年户籍迁入东莞的人口超过10万，按照4个人一个学龄人口的比例，东莞在考虑原来户籍人口之外，至少要再增加25000个以上的学位才能满足需求，这意味着要新增10说学校，这个任务东莞根本完成不了。

因为这个原因，我们家一个邻居的小孩，在积分入读了南城的小学后，今年升初中积分不够，又不愿把户口迁过来，初中就只能回老家去读了。我们说这个事情，就是这波行情里，肯定有不少为子女入学而被迫买房的业主，毕竟大多数父母，不在迫不得已的情况下不会让小孩成为留守儿童的。

新莞人买房，真改善的不少，但是改善子女学位的更不会少。楼探长一个朋友，原来住沙田，那边也有三套房，为了小孩教育，2020年改善买入龙湾片区的阅江来。本来他们打算走私立学校路线。但是，两年前某远外国语学校大批老师被挖走，他们对学校质量产生不信任感，继而买入万科运河东1号，选择了莞城建设小学的学位。

这些中心城区的成交里面，因改善子女教育环境而被迫买房的业主其实也不在少数。这类房子，业主其实基本不住，对房子的质量并不在意，只是对价格还是比较敏感。

综合起来，这波行情首购的业主是很多是极尽所能才够得着，改善的业主不少对价格极度敏感。所以，这价格才是这波行情的首要因素。

最后，我们来说说开启这波行情的直接原因。基于前面分析，其实东莞楼市的需求还是很大的，但是为什么沉寂了这么久，直到国庆才激发出来？

直接原因就是降价，或者说以优惠的名义降价，价格到了承受线，被迫买房的业主自然就踮着脚上车了。

积蓄了两年多的被迫性需求释放了这波行情，这就像高潮过后绝对是疲软。可见东莞楼市的近期预期是绝望的，但是潜在需求还在，长期趋势还是大有希望的。

那么，什么才是当下楼市的解药?

只有房价一降到底，降到刚需能够承受的范围，才是东莞楼市的迎来真希望的时候。在此之前，被迫性需求就慢慢在市场中慢慢看，希望捡到漏吧。

东莞房价的底在哪里，我们下一篇文章再做详细讨论。