01
收购潮来了
本号在之前的文章中多次强调过，楼市正在发生重大变化。
这些变化，既有宏观层面的，也有微观层面的。
宏观层面上，官方已经表态，要稳定房地产市场预期，防范系统性风险。
这意味着2024年，救市政策会不断。但今年的救市和过去两年的救市不一样，今年是先立后破。
换句话说，在给楼市建立起新的游戏规则之后，才会打破旧的规则。
新规则是什么？
本号认为，就是让房地产回归居住属性。
而要让房子回归居住属性，一方面需要减少投资需求，增加房屋供应，另一方面则需要让房屋在居住属性上发挥出应有的作用。
所以，未来我们可能会看到两个方向的举措：
第一，保障房、商品房双轨制确立。
第二，鼓励“以旧换新”。
关于第一个方面，已经在推进。去年年末召开的中央经济工作会议上，就明确表示，要加大保障性住房建设和供给，“推动‘房住不炒’向‘房住合一’转变”。
今年年初，住建部更是明确表示，2024年要落实好22个试点城市1200万套（间）保障性租赁住房建设计划。
关于第二个方面，本号在前两天写郑州楼市的文章中有具体分析。
郑州近日发布了《郑州市既有住宅加装电梯管理办法》，提出：
符合以下条件的既有住宅，可以申请加装电梯：
1、已建成投入使用的住宅；
2、住宅楼主体结构完好；
3、同一楼门内已有1台以上电梯在使用；
4、该楼门内全体业主同意且同意由本楼门内某一业主牵头；
5、同意缴纳本项目相关费用。
郑州只是开了个头，后面会有越来越多的城市跟进。
02
两类房被通通收购
基于此，本号预测，2024年可能会迎来一场收购潮，或者说资产重组浪潮。
这场浪潮针对的不是所有房子，而是一类房子和另一类房子。
这两类房子分别是：
第一，闲置的房子。
第二，老旧小区的房子。
之所以会收购这两类房子，是因为上面提到的两个方向。
对于闲置的房子，会通过收购的方式，让他们动起来，实现房屋的居住属性。
对于老旧小区的房子，也会通过收购、改造的方式，提升老旧小区的品质，同时改善老旧小区住户的居住条件。
第一，政策会支持收购或者盘活这两类房子。
这一点，在本号之前分析郑州楼市的文章中说过。郑州提出：
符合条件的既有住宅，可以申请加装电梯。
而且，郑州还提出：
既有住宅加装电梯，可提取住房公积金。
提取方式为：既有住宅加装电梯提取住房公积金，实行“一户一议”原则，由申请人向住房公积金管理中心提出申请，经中心审核通过后，即可提取个人账户内的存储余额。
这就是鼓励大家买房，买老破小。只要你把老破小买下来，然后加装电梯，就可以提取你的公积金。
你买房的钱，有一部分就可以从公积金里面出来。
郑州只是开始，相信后面会有越来越多的城市跟进。
毕竟当下很多城市的房屋空置率都很高。根据国家统计局披露的2022年年末全国住宅空置率数据来看，有14个空置率在10%以上，其中长春空置率最高，达到了21.8%。
数据：国家统计局
除了直接收购外，还会通过金融贷款的方式来收购。
央行与银保监会最近发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中明确提出：
居民家庭名下未持有的住房，仅认定为个人住房套数。
这句话的意思是，只要你没买房，就不会被认定为有购房记录，也就可以享受首套房贷款待遇。
这是对刚性需求的保护，也是鼓励大家买房。
但是，如果一个人拥有多套房子，却还想再买房，那就不行了。
不过，本号认为，后续可能会出台细则，对多套房人群进行细化管理。比如征收房产税。
目前深圳、上海已经试点了房产税。广州、重庆等城市也在试点。
如果房产税正式落地，那么手握多套房的人，会面临较大压力。因为每年需要缴纳一笔房产税。
当然，这都是猜测。但这种可能性很大。
第二，市场环境有利于收购这两类房子。
2024年1-8月，百城二手房价格下跌5%，新房价格上涨1.49%。全国土地市场缩量，房企投资谨慎。四季度有望出台更多房地产政策，稳定房价预期，促进需求和改善供求关系。
在这种背景下，收购老破小并改建的行为，不仅有利可图，而且还能享受到政策红利。
至于收购闲置房，由于政策支持和金融贷款的助力，同样有利可图。
03
收购潮会带来什么影响
收购老破小并改建，收购闲置房并出租或出售。这两类房子一旦被收购，会改变其价值。
第一，老破小的价值会提升。
老破小被收购之后，会进行改造升级。原本破旧的房子，经过一番装修和设施完善后，会变得焕然一新。这对于老破小来说，价值自然提升。
更重要的是，这类房子的房主可以获得不错的收益。因为老破小被收购之后，变成了可出租或可出售的房源。
尤其是可出租的房源。
第二，闲置房的价值也会提升。
闲置房被收购之后，会用来出租。毕竟收购这些房子的成本较低，出租收益率较高。
出租收益率高，对于房东来说有利可图。
当然，对于购房者来说，短期内可能租房成本会增加。但随着库存房源不断增加，租金应该会逐渐下降。
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