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前言

近两年，房地产下行，供需关系发生了比较大的改变，新房、二手房不再炙手可热，反而开始堆积、卖不出去。

早在多年前，“玻璃大王”曹德旺，就曾预言：房价可能会出现泡沫，以后的房子可能会贬值。

那么，他的这番言论的究竟是看透了哪些本质?2025年不买房的人，五年后会成为市场的失败者还是时代的幸运儿?

房价调整:宿命还是机遇

"房地产将成为有钱人击鼓传花的游戏"，这是玻璃大王曹德旺对楼市的预言，一语道破房地产市场的悖论，当下,这个悖论正在上演。

利好政策频出，房价却节节败退，一二线城市房价大幅回调，三四线城市去库存周期遥遥无期，原本热火朝天的地产江湖，如今风声鹤唳。

作为支柱产业，楼市的困局反映出宏观经济的隐忧，房价涨了20年，涨出了GDP的奇迹,也涨出了楼市的泡沫，如今泡沫渐渐被刺破，市场正在回归理性。

然而，理性的背后，是无数家庭的困惑与焦虑，曾几何时,不买房似乎就意味着掉队，而今，高企的房价和下行的预期让许多人裹足不前，究竟该出手，还是再等等

对于不同群体而言,答案或许不尽相同，对于刚需,房价下跌减轻了购房压力,但收入下降又让还贷成了难题，对于投资客，资产缩水之痛难以言表，但危机中也孕育着新的机遇。

市场分化加剧的同时，也预示着结构性变化的开始，改善型需求或将主导未来，而刚需比重下降，这意味着，房地产市场正在告别粗放式增长，迈向精细化运营的新阶段。

无论是宏观的市场,还是微观的个人，都站在了转折点上，房价调整，于市场是宿命轮回，于个人或许是置业良机，关键在于，要看清大势，顺势而为。

这正如曹德旺所言:房地产的未来属于有全局观、懂专业的人，在这场变局中,只有拥抱变化,才能笑到最后。

调整有周期，选择要看时机，那么在当前周期下，买房究竟应顺势而为，还是逆流而上呢

曹德旺预言房地产将一文不值，这话一出，舆论哗然，然而细究之下，曹德旺的预言不无道理，房子本就是钢筋水泥,其价值来自市场，而非来自房子本身，当市场发生逆转，房价自然要回归理性。

历史总是惊人的相似，追溯房地产发展史,我们不难发现，每一轮繁荣背后，都有一轮调整，2008年之前买房的,都成了时代的幸运儿，而在历次高点接盘的,无不面临巨大的资产缩水压力。

曹德旺的预言给了我们启示:房子不是用来炒的，而是用来住的，无论是顺势而为，还是逆流而上，最终都要回归居住的本质，或许,那些秉持初心，不为浮躁所动的人，才是市场最终的胜利者，只有看清底牌，才能精准出牌。

拐点何在:影响房价走势的关键因素

供求关系是影响房价的首要因素，曹德旺之所以断言房子将一文不值，根本原因在于供大于求，当前，全国房屋空置率高达20%，六亿多套房子，足够三十亿人居住，新房市场，库存高达三四年，二手房市场，挂牌量屡创新高，供给如此之大，需求难以匹配。

需求侧的变化同样值得警惕，人口负增长，意味着刚需群体在萎缩，90后、00后成为购房主力，但高房价与他们的收入水平形成巨大鸿沟，同时，三四线城市人口外流严重，农民进城落户的红利已经耗尽，种种迹象表明，房地产市场正在告别人口红利时代。

收入水平是另一个关键变量，房价虽有下跌，但居民收入增速更慢，疫情冲击下，不少行业面临裁员降薪,购房能力不降反升，这种剪刀差,正是房价上涨乏力的重要原因，未来，在经济转型的阵痛期,居民收入短期内难有起色，而这又将延缓房价回暖的进程。

宏观政策也在左右着市场走向，从"房住不炒"到"三稳"目标，无不体现了政策的焦虑，然而，调控政策能提振需求,却遏制不了房价下行的趋势，货币政策转向，信贷政策收紧，房地产融资渠道日益受限，在强监管的大背景下，房地产市场难言乐观。

然而，即使房价触底，也很难一蹶而就，市场分化,将成为新常态，一二线城市或率先回暖,而多数三四线城市仍将深陷泥潭，同一城市内，核心区域与城郊板块表现也将分化，因此，判断拐点，不能一概而论，而要具体问题具体分析。

房价周期从来都不是单一因素决定的，供求、收入、政策等因素错综交织,共同编织了市场的波澜，每一轮调整，都是市场出清和优胜劣汰的过程，在这个过程中，有人欢喜有人忧，然而,无论是对企业还是个人，只有看清规律、把握节奏，才能在变局中立于不败之地。

无论是从宏观的市场环境,还是微观的购房决策,房地产市场都正处在转折点上，在这个转折点上,买房不再是唯一的选择，理性才是制胜的法宝。

理性置业:买房不应成为唯一选择

长期以来，在中国人的观念中，买房似乎是人生的必选项，然而，在这个新经济时代，这种观念正在发生改变，曹德旺的预言给了我们一个启示:房子不是万能的，其价值取决于市场，而非取决于房子本身。

对于个人而言，买房从来都不应该是盲从，而应该是基于自身需求和财务状况的审慎决策，在房价高企的当下，一味追求买房，可能会成为一个沉重的负担，相反，根据家庭的生命周期和实际需求来置业，才是理性之举。

比如,对于刚刚踏入社会的年轻人，与其背上沉重的房贷，不如先积累资本，提升自我，对于已经拥有一套房的家庭，与其急于换大房，不如优化当前居住条件，提升生活品质，毕竟,房子是用来住的，而不是用来炒的。

从更宏观的角度看，在新经济时代，房子不再是财富的唯一代名词，股票、基金、债券等金融资产，正在成为越来越多人的选择，特别是在利率下行的大背景下，货币资产的吸引力不断上升，与房产相比，这些资产更加灵活,且具有更高的流动性。

此外，科技、教育、医疗等代表新经济的行业,也正在成为投资的新热点，这些行业代表着未来，其成长空间远大于传统的房地产行业，对于有投资需求的人而言，不妨将更多目光投向这些领域,分散风险的同时，也有望获得更高的回报。

当然,理性置业并不意味着完全抛弃房地产，对很多人而言,买房仍是一个重要的人生目标，关键在于,要根据自身条件，选择合适的时机和标的，比如，在房价调整期，选择具有发展潜力的二线城市核心区域，可能就是一个不错的选择。

在这个瞬息万变的时代，唯一不变的，是对美好生活的向往，而美好生活，从来都不止一种样式，有人追求大房子大车子，有人则向往诗和远方，无论是买房还是不买房，最重要的，是找到属于自己的幸福之道。

信息来源：

澎湃新闻：《曹德旺再谈房地产：应该让懂的人去做》

新浪财经 “玻璃大王”劝退炒房！曹德旺老家福清楼市的膨胀与衰退