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4类房子纳入拆迁

在上一轮牛市期间，很多城市都开启了疯狂棚改模式，也推动了很多城市的房价上涨。

但随着楼市进入调整周期，2018年之后，大多数城市的棚改工程基本宣告结束，有些地方甚至开始退棚还房。

毕竟，随着房价不断高企，让很多人根本买不起新房，只能望房兴叹。更何况，棚改工程一旦开启，会产生巨大的债务压力，对地方政府来说，这是一笔难以承受的重担。

而且，棚改工程一旦结束，土地供应减少，会进一步推高房价。这与房住不炒的原则相悖。

所以，去年以来，不少城市纷纷叫停了棚改工程。比如去年年中的贵阳、昆明、石家庄、南昌等城市。

去年年末，官方更是明确表示：

2023年要继续推动棚户区改造开工20万套以上，较上年减少25%左右；新开工保障性住房66万套，较上年减少18%左右；发放廉租住房租赁补贴23.6万户以上，较上年增加3.1%。严控商品房开发贷、购房贷款集中度过高问题。防范化解地方政府债务风险，坚决遏制隐性债务增量。完善房地产企业资产负债管理制度，坚持分类施策，压实房企主体责任，有序处置违法违规资产，防止无序扩张引发风险。

在这种背景下，去年很多小城市开启了城中村改造模式，以取代棚改。但规模和力度都小得多。

进入2024年，这种势头依旧没有改变。

不过，去年年末住建部召开的全国住房工作会议上，对于今年的工作重点有了一个明确表态：

1、继续推进老旧小区改造，开工改造城镇老旧小区4.4万个，支持有条件的楼栋加装电梯。

2、持续推进农村危房改造和农房抗震改造，提高农村建筑品质。

3、大力提升住房公积金服务效能，进一步提高住房公积金缴存资金和贷款资金使用效率。

4、完善住房保障体系，支持合理住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

5、稳慎实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

从这5点表态中，可以窥见一些端倪：

第一，老旧小区改造依旧是今年的重点工作之一，而且会给予一定的金融支持，符合条件的楼栋还会加装电梯。

第二，农村危房改造和农房抗震改造会继续进行，同时会提高农村建筑品质。

第三，今年会继续稳定房地产市场，支持刚需和改善型需求购房。

那么，今年会有多少老旧小区被纳入改造？

根据住建部披露的数据来看，2022年共开工改造了26.4万个老旧小区。2023年计划开工改造42万个老旧小区。

以此估算，2024年计划开工改造的老旧小区数量为4.4万个-26.4万个+42万个=21.8万个。

第四，针对老旧小区的改造，可能会带来一波拆迁潮。

去年年末住建部提出“继续推进老旧小区改造，开工改造城镇老旧小区4.4万个”，当时市场就预测，4.4万个老旧小区可能会被拆除重建。

当然，这个数据只是预测而已，最终结果需要看各地政府的实际行动。

而从目前的行动来看，老破小房屋未来几年可能会成为被纳入拆迁的重点对象。

近日，住建部相关负责人明确强调：

2025年起，4类房子或被纳入拆迁范围内。其中一类就是年代比较久远的住宅，这类住宅大多都是砖瓦结构，房屋的质量和居住条件都比较差。

02

哪4类房子会被纳入拆迁

上述负责人明确指出：

自2025年起，以下4类房子或将纳入拆迁范围：

①年代久远的老破小；

②无法满足现代居住需求的危房、筒子楼；

③产权不明晰的房屋；

④违法建筑。

其中，①②③是重点。

①年代久远的老破小：

所谓老破小，一般是指那些建设年代比较久远、房屋质量比较差、配套比较落后、容积率较高、小区环境较差的房子。

这些房子大多都集中在市中心地带，虽然交通便利、生活方便，但是居住体验却很差。

而且这些房子大多都超过了设计寿命，安全隐患较大。

所以，在未来几年里，这些老破小房屋有望成为被纳入拆迁的重点对象。政府希望通过拆迁改造为它们注入新的活力。

当然，对于老破小的拆迁改造，会分情况处理。

对于一些历史文物类的老破小房屋，是不能拆的，得保护起来。

对于一些具有独特韵味的建筑，也不能拆。

对于其他一些普通老破小房屋，在满足居民改善居住需求的前提下，该拆还得拆。

②无法满足现代居住需求的危房、筒子楼：

何为危房？

一般来说，如果房屋出现开裂、倾斜等危险现象，或者房屋使用年限过半，超过50年以上，那么就属于危房范畴。

这类房子安全风险很大，必须及时拆除。

至于筒子楼，其实就是一种户型密集的住房形式。其特点是一个公共走廊连接多户住宅，每户只有一扇窗户和一扇门。

由于其空间狭小、采光通风效果差、私密性差等原因，现在基本上已经被淘汰。

所以，这类房子在未来几年里也会被纳入拆迁范围。

③产权不明晰的房屋：

这类房子简单来说就是一些手续不全的房子。

比如一些农民的自建房，虽然建设在农村土地上，但并未办理相关手续，这类房子在拆迁时就会面临很多麻烦。

还有那些未补交土地出让金的集体用地上的厂房、公寓等。

此外，部分军产房、宗教房产权不明晰的房子，在拆迁时也会面临诸多麻烦。

所以，对于这类房子，在拆迁前一定要先梳理清楚产权问题，然后再谈拆迁事宜。

④违法建筑：

所谓违法建筑，指的是未经批准擅自建造的房屋。

比如一些农村地区的违章建筑、临时建筑、大棚房等。

还有城市的违建别墅、违建公寓等。

这些建筑一般都存在严重的安全隐患，不能保证居住安全。

所以，对于这类建筑，必须拆除。

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会带来什么影响

会带来什么影响呢？

会带来三方面影响：

第一，对楼市的影响：

新一轮拆迁潮即将开始，会释放一批购房需求。

毕竟在安置房交付之前，被拆迁的业主大多都得租房居住。这部分需求会进入楼市，成为购房需求。

尤其是被纳入拆迁范围的老破小房屋集中的区域，对楼市会有一定的利好作用。

当然，利好作用主要集中在中心城市核心板块。毕竟老破小大多集中在市中心地带。

但是，这种利好作用不会太持久。因为老破小房屋库存量太大了。

而且，在当下楼市整体已经进入调整周期的背景下，这种利好作用会被稀释。

第二，对被拆迁业主的影响：

有利有弊。利在于可以获得一笔拆迁补偿款，如果拆迁补偿款足够丰厚的话，可以实现改善居住的梦想。

弊端在于如果被拆的是老破小房屋，而且补偿款不够丰厚的话，可能就得面临流浪街头的风险。因为老破小集中的中心地带虽然有房源可选择，但大多都是老破小房屋。

第三，对城市面貌的影响：

拆除老破小房屋并建设新的房子，的确能够改善城市的面貌。毕竟老破小房屋大多都是上个世纪八九十年代建设的，与当下的城市面貌格格不入。

而且老破小房屋普遍存在绿化率低、停车位少、物业管理差等问题。

所以，拆除老破小房屋并建设新的房子，的确能够改善居民的生活条件。

写在最后：近期楼市风波不断，各种消息满天飞。其中有些消息是真实的，有些则是谣言或误传。本号在此呼吁各位购房者，在买房时一定要擦亮双眼，不要听风就是雨，而是要有自己的判断。同时在购买二手房时更要谨慎，对于房屋的各种情况都要了解清楚。毕竟买房是一项大投资，稍有不慎就有可能陷入陷阱。