韦德体育官方网站官网平台 谢逸枫：房价见底了吗？一线城市房价处于底部阶段迹象

文/谢逸枫

12月16日，统计部门数据显示，11月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.2%，跌幅比10月下跌0.5%，收窄0.3%。表明房价处于止跌筑底阶段，已经基调整到位，呈现房价底部迹象，不是房价见底，企稳反弹上涨有困难。

判断70城房价见底的结论为时过早，9月-11月房价跌幅持续显著收窄，背后的真相是短期政策效应推动成交量上升，楼盘产品供应和成交结构性及限价、限签政策的取消带来结构性的止跌效应，不排除网签滞后性的影响。

目前房价未见底，短期内完成止跌见底企稳的基础不牢固、反弹上涨条件不具备。房价周期路径为先止跌-再见底-后企稳，现阶段还在止跌筑底。一线城市房价结构性上涨，大部分城市房价已经在低谷爬升期，基本调整到位。

11月70城各类产品房价环比跌幅均收窄，其中刚需产品收窄幅度最大。一是需产品为90平以下房价环比下降0.2%，环比降幅较10月收窄0.4%。二手住宅房价环比下降0.3%，环比降幅较10月收窄0.2%。

二是刚改产品为90-144平新房房价环比下降0.2%，环比降幅较10月收窄0.3%。二手房房价环比下降0.4%，环比降幅较10月收窄0.1%。刚改产品房价跌幅的收窄相对小，与成交结构有关系。

三是改善型产品为144平以上新房房价环比下降0.3%，环比降幅较10月收窄0.2%。二手房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月收窄0.1%。改善型产品房价的跌幅收窄不明显，一样与成交结构有关。

根据国家统计部门2024年9月、10月、11月70城房价和12月前7周地方房价的数据、供求关系及产品供应和成交结构变化、政策调整四个因素分析，市场正在释放出房价新的变化、信号。

第一是总体形势来看，房价处于止跌筑底阶段，不是房价见底，反弹上涨有困难。

第二是目前房价止跌回稳的基础不牢固，企稳条件不具备，房价结构性上涨占主导。

第三是房价基本调整到位，未来2年不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

第四是一线城市房价处于底部阶段，一线城市核心区和核心二线城市核心区将率先止跌回稳现象。

第五是买房最好窗口期来临，一线城市核心区和核心二线城市核心区现在买房就是抄底。

第六是房价上涨的城市不断扩容，集中上涨进入分散上涨进入阶段，进入普涨阶段有困难。

第七是随着房屋交易量止跌回稳后，量对价的传导效应开始显现，一线城市城市最为明显。

第八是城市与城市内部分化、一二手房分化明显，一线城市二手住宅房价率先新房价上涨。

11月70城一手商品住宅房价环比下跌0.2%，跌幅收窄0.3%，呈现止跌筑底

11月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.2%，跌幅比10月下跌0.5%，收窄0.3%，连续4个月收窄。说明房价已经基本调整到位，呈现房价止跌筑底阶段特征，不是真正的房价见底到来，短期内反弹上涨有困难。

前1月-11月房价环比分别为1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%，7月下跌0.65%、8月下跌0.73%、9月下跌0.71%、10月下跌0.5%、11月下跌0.2%，房价跌幅持续收窄。

房价环比跌幅收窄，一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘集中供应和成交，拉高价格指数。二是限价、限签政策的取消，带来价格的总体上涨。三是楼市政策的边际效应带来的短期市场效果。四是不排除网签数据的滞后性因素。

2024年8月下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅，到9月下跌0.71%、10月下跌0.5%、11月下跌0.2%，已经连续3个月收窄，房价逐步往上涨的预期前进。房价加速止跌筑底，呈现房价见底的迹象。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%，上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2024年11月连续下跌39个月，超过上轮房价下跌周期，说明房价基本上已经调整到位。

70城房价环比已经连续下跌39个月，是否短期内出现见底、反弹待观察，因为房一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策传导和政策效应及政策效果不佳，以价换量市场预期、库存大、收入下降、信用违约与交房影响入市信心。

政策效应、成交量、房价向好的持续性能否保持6个月以上-9个月以上（即2024年10月-2025年9月）、一系列的政策大招能否在年底到2025年一季度前全面落地、还有政策加码，才是判断成交量、房价见底的标准。

由于政策短期之内无法扭转房地产市场供求关系波动，经济、房企基本面和市场预期及入市信心的修复需要时间。现在成交量、房价企稳的基础、条件不牢固。预计房价完成筑底之后，将会在底部运行6个月以上-9个月以上。

11月70城房价环比上涨城市数量来看，出现大幅增加，上涨的城市有17个，比上月增加10个，下跌的城市49城，比上月减少14城，持平的城市4个。其中杭州和湛江上涨0.9%领涨，上海上涨0.6%，成都上涨0.5%。

包括厦门上涨0.5%、武汉上涨0.4%、深圳上涨0.3%、天津上涨0.3%、重庆上涨0.3%、南充上涨0.3%、宜昌上涨0.3%、锦州上涨0.3%、长春上涨0.2%、宁波上涨0.2%、太原上涨0.1%、南京上涨0.1%、平顶山上涨0.1%。

上海最抗跌，呈现一枝独秀的行情，新房价环比格连续30个月上涨，同比房价连续上涨73个月，堪称房价风向标。主要原因是高端新房集中供应、成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，市场供求相对平衡。

能否保持6个月以上-9个月以上，是检验房价是否企稳的标准，是否“昙花一现”的标准，前提条件是成交量、政策效应保持持续性的扩大，并且稳定增长。基于政策落实，市场回温表现，预计11月、12月房价上涨的城市数量还会进一步增加。

中指数据显示，11月百城新建住宅平均价16592元/平方米，环比上涨0.36%，同比上涨2.40%（10月环比上涨0.29%，同比上涨2.08%、9月环比上涨0.14%，同比上涨1.85%），主要是受部分城市优质改善项目入市影响，结构性上涨。

11月70城新建商品住宅一线城市房价率先止跌，二三线城市房价跌幅齐收窄

11月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比率先止跌，二三线房价跌幅齐收窄。一线城市房价已经处于底部阶段，二三线城市房价处于筑底改善走势。市场形成一线城市房价止跌、二三线城市房价改善的格局。

11月一线城市新建商品住宅销售价格环比0.0%，下降0.2%，降幅由10月下跌0.2%转为持平0.0%。其中上海和深圳分别上涨0.6%和0.3%，北京和广州分别下降0.5%和0.3%。上海和深圳房价涨幅扩大，京广房价跌幅分别收窄0.2%、0.4%。

11月一二三线城市房价环比数据显示，一线城市环比0.0%，由10月下跌0.2%转持平。二线城市环比下降0.1%，比10月下跌0.5%，收窄0.4%。三线城市环比下降0.3%，比10月降幅收窄0.2%。区域城市分化明显，三四线城市改善趋势。

中指数据显示，11月百城新建商品住宅平均价一线及二线城市环比分别上涨0.69%（10月0.69%）、0.33%（10月0.17%），主要是优质改善项目入市带动房价格结构性上涨。三四线代表城市房价环比下跌0.04%（10月下跌0.02%）。

11月一手商品住宅房价同比下跌6.1%，跌幅收窄0.1%

11月70城新建商品住宅房价指数同比下跌6.1%，跌幅比10月6.2%，收窄0.1%。房价呈现跌幅改善的趋势，下跌趋势依然明显。与政策效果未全面传导到销售、价格端有关系，与以价换量，政策效应持续不强，供需关系未复苏有关。

前1月-11月房价同比分别为1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，7月下跌5.28%，8月下跌5.70%、9月下跌6.1%、10月下跌6.2%、11月下跌6.1%，房价逐渐改善的趋势。

房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅收窄，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的结构性房价上涨，及限价、限签的政策期限带来的政策效应，不排除是城市上涨的数量增加的原因。

房价同比下跌6.1%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房接盘人下降。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降有关。五是二手房价降价幅度加大，对新房形成竞争态势，影响房价的上涨预期。

11月70城新建商品住房价格同比下跌6.1%,比10月下跌6.2%，收窄0.1%，10月6.2%，创本轮房价最大跌幅。自2022年4月同比下跌0.1%，到2024年11月，已经连续下跌32个月，房价已经基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2024年11月连续下跌32个月，房价下跌周期超过上轮。

11月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市3个，与上月一样。持平0座。下降的城市67座，比上月一样。其中上海上涨5.0%，与上月持平、太原上涨0.5%，比上月涨幅扩大0.3%、西安上涨0.3%，比上月涨幅回落0.4%。

70城房价同比已经连续下跌32个月，房价短期内出现见底、反弹的可能性非常低。过去2年多房价同比下跌基数大，房价短期的下行筑底调整期未完成。房地产出清周期还没有结束，供求和预期及信心修复未结束，见底有待观察。

11月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅首次收窄

11月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.3%，二线城市跌幅收窄0.2%、三线城市房价跌幅收狭0.1%，首次形成一二三线城市跌幅收窄的市场格局。

11月一线城市新建商品住宅销售价格指数同比下跌4.3%，比10月下跌4.6%，收窄0.3%。其中北京、广州、深圳同比分别为下跌5.3%、下跌9.9%、下跌7.1%，均比上月跌幅收窄，上海上涨5.0%，与三月持平。

11月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下降4.3%，降幅比上月收窄0.3%。二线城市同比下降5.8%，降幅比上月收窄0.2%。三线城市同比下降6.5%，降幅比上月收窄0.1%。说明一二三线城市房价改善明显。

11月70城二手住宅房价环比下跌0.3%，跌幅收窄0.2%，改善、积极向好趋势

11月70城二手住宅房价指数环比下跌0.3%，跌幅比10月下跌0.5%，收窄0.2%。房价连续2个月收窄，说明房价已经基本调整到位，呈现房价止跌筑底阶段特征，不是真正的房价见底到来，短期内反弹上涨有困难。

1月-11月二手住宅房价环比分别为1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%，7月下跌0.80%、8月下跌0.95%、9月下跌1.2%、10月下跌0.5%、11月下跌0.3%。

二手住宅房价跌幅收窄，重要原因就是二手房挂牌量下降，二手房市场转向回暖。总体表现为处于止跌筑底阶段，未见底。9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月第一大环比降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2024年11月连续下跌40个月。政策端传导到市场端、价格端的效果逐渐显现。

11月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市10个，比10月增加3个，分别为北京上涨0.9%领涨，杭州0.8%、成都0.7%、深圳0.5%、上海和厦门及重庆0.4%、天津和徐州0.2%、宁波0.1%。

2城持平，下跌城市58个，比上月减少1个，说明房价上涨的城市数量不断扩增，释放出二手住宅房价止跌筑跌预期增强，见底企稳上涨的基础不牢固。短期来看，要实现见底反弹，需要市场观察。

中指数据显示，11月百城二手住宅平均价14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03%，连续下跌31个月，同比下跌7.29%（10月环比下跌0.60%、同比下跌7.27%），跌幅扩大0.2%，已连跌30个月。

11月70城二手住宅一线城市房价环比连续2个月上涨，房价止跌见底阶段

11月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，二手住宅一线城市房价环比连续2个月上涨，呈现止跌上涨的见底回稳阶段。二线城市房价跌幅收窄0.2%，三线城市房价跌幅收窄0.1%，形成一线城市连涨2个月，二三线城市收窄的复苏格局。

11月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，与10月上涨0.4%持平，连续2个月上涨转涨，呈现房价见底回稳的阶段。其中北上广深环比分别为上涨0.9%、上涨0.4%、下跌0.4%、上涨0.5%，北上深涨幅收窄，广州幅降持平。

一线城市二手住宅销售价格连续2个月上涨，主要是高品质的楼盘大户型、高价房集中上市供应和成交，带来的结构性房价上涨，及限价、限签的政策期限带来的政策效应，不排除是网签滞后性的原因。

11月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，区域城市分化，其中一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，连续2个月上涨。二线城市二手住宅环比下降0.2%，降幅收窄0.2%。三线城市二手住宅环比下降0.5%，降幅收窄0.1%。

中指数据显示，11月百城二手住宅平均房价数据显示，一线城市二手住宅价格环比下跌0.07%，较10月收窄0.10%。二线城市及三四线代表城市环比分别下跌0.68%、下跌0.66%，跌幅分别收窄0.2%、03%，一线城市最为显著。

11月70城二手住宅房价同比下跌8.5%，跌幅收窄0.4%

11月70城二手住宅房价指数同比下跌8.5%，跌幅较上月收窄0.4%。房价连续2个月跌幅收窄，表明房价逐渐改善的趋势。一方面是房价环比一线城市连续2个月上涨，同比一二三线城市房价同比持续收窄。

11月-1月二手住宅房价同比分别为11月下跌8.5%、10月下跌8.9%、9月下跌9.02%、8月下跌8.60%，7月下跌8.17%、6月下跌7.8%、5月下跌7.8%、4月下跌7.0%、3月下跌5.90%、2月下跌5.15%、1月下跌6.15%，房价开始筑底趋势。

11月70城二手住宅房价同比下跌8.5%，跌幅收窄0.4%，房价筑底加快。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2024年11月房价下跌8.5%，已经连续下跌34个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首地次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2024年11月连续下跌34个月，房价下跌周期超上轮。

11月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为0个，全面下跌，已经连续10个月70城房价全部下跌。释放出房价下跌压力形势，处于筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

11月70城二手住宅一二三线城市房价同比跌幅首次收窄，呈现改善好转趋势

11月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价同比首次跌幅收窄，其中一线城市房价跌幅收窄1.6%，二线城市房价幅收窄0.4%、三线城市房价幅收窄0.2%，市场形成一二三线城市房价呈现改善好转的格局。

11月一线城市二手住宅销售价格同比下降8.0%，降幅收窄1.6%。北上深广同比分别为下跌6.2%、下跌4.9%、下跌9.0%、下跌11.9%，北上广深房价同比跌幅全面收窄，最为显著。

11月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线城市二手住宅销售价格同比下降8.0%，降幅收窄1.6%。二线同比下降8.4%，降幅收窄0.4%。三线城市同比下降8.8%，降幅收窄0.2%，意味着一二三线城市房价处筑底趋势。