韦德体育注册体育真人 约1.6万/㎡！福州二环也带不飞这些盘！

前几天，东街1號刚写了二环内白湖北园片区“头铁盘”不降价的文章。这几天又刷到二环边上多个楼盘开启降价促销：

1、水晶榕著，打出“150万起买南二环三房”的口号，单价最低不到1.7万/㎡。

2、阳光城檀映，180-120万买116㎡四房，单价最低不到1.6万/㎡。

3、鹏湃国公馆，116㎡四房单价15999元/㎡起！

4、中发印象外滩，119㎡三房一口总价189万，即15888元/㎡楼层任选。

二环内市属国企们还在守着2.3-2.7万/㎡的均价卖，同样头顶“南二环”光环，二环边上的这些楼盘怎么就扛不住了？

这一波降价最狠的当属水晶榕著。

2018年1月，厦门住宅经过45轮举牌才抢下福州宗地2017-46号地块，成交楼面价高达21569元/㎡。这是这家厦门国企首次也可能是最后一次入榕。

2019年9月，水晶榕著首次开盘均价高达2.93万/㎡。而后又以2.6万/㎡的均价佛系卖了很久。历经市场的毒打，开发商终于在今年3月“折腰”——纯商现房跌破2万/㎡，妥妥地亏本卖房。

结果领证5年多，796套住宅至今还有227套没卖完，网签去化率仅71%。

如果割肉还卖不掉，只能说明割得还不够狠。近期，水晶榕著推出“89㎡三房总价150-165万，115㎡四房总价195-220万”的特价房，最低单价仅16888元/㎡。

不过，好楼栋的均价要1.9万/㎡左右：7#楼（小高层）89㎡户型，8层以下170万任选；6#楼（洋房）115㎡户型，220万任选。

降价抢跑的决心有了，这两天项目又加大促销力度，购房送车位再送10年物业费！

国企纯商现房、小高层+洋房、中式园林……水晶榕著产品本身并没有太大的硬伤，“抛盘式”降价的背后是配套的缺失。

很多人会调侃“奥体三件套”（殡仪馆、肺科医院、精神病院），但这不是重点，更靠近三件套的楼盘很多也都卖完了。购房者最在意什么？好学校（划片齐安小学+高盖山实验学校）、地铁、商业（距离最近的奥体阳光天地也要3公里左右）……项目周边刚好都没有。

和购房者一样，高位站岗的开发商，也要为自己的错误判断付出代价。

隔壁月底就要交房的阳光城檀映也打响了年末促销战——180-200万买116㎡四房，算下来单价最低不到1.6万/㎡。要知道该项目去年的网签均价高达2.3万/㎡，今年上半年也有1.9万/㎡。

除了部分特价房外，该项目目前主推的是17#、18#楼的115㎡四房，均价1.7万/㎡。以及6#、8#楼的146㎡大四房，均价1.6万/㎡。整体降幅也很明显。

要说楼盘品质，其实阳光城檀映比水晶榕著更胜一筹，毕竟是难得的纯洋房社区，层高只有4-8F，容积率仅1.0，居住舒适度还是能打的。而且户型整体得房率在97%-103%，几乎是0公摊了。

需要注意的是，这个楼盘是阳光城2016年收购而来的，前身是润华山庄，土地年限只剩39年。大多数银行要求贷款年限小于土地使用年限，所以月供会偏高一点。

项目南侧的高盖山公园增添了生态属性的同时，也限制了片区的发展空间。板块预期不足，才是卖不上价的主要原因。

至于鹏湃国公馆和中发印象外滩的促销，东街1號之前都写过。

鹏湃国公馆的优势是约1.0容积率+约14万㎡苏式园林。周边开发也更成熟，步行可至地铁1号线葫芦阵站和SM城市广场（在建）。

除了吃到白湖北园发展的红利，最重要的是，国公馆今年才入市，一开始就很识时务地调整价格应对市场。除了约200-420㎡别墅，项目目前主推的高层户型是118㎡-168㎡，单价15999元/㎡起。就像龙湖九里晴川一样，提前降价抢跑的都是智者。

而会展板块的中发印象外滩其实算2.5环了，目前主推119-123㎡户型。其中，12号楼119㎡三房户型一口总价189万，单价15888元/㎡。部分高层楼栋能看江，但要注意特价房是沿街楼栋，两房朝北的户型也偏落后。

不难发现，最近促销的这批二环外楼盘，跟二环内的“四大金刚”相比，配套设施和交通条件相对薄弱，又缺乏名校资源，除非价格降到位，否则单凭“南二环”三个字，很难吸引到更多购房者。特别是高盖山义序一带，城市界面混乱，背靠山体板块相对定型。

我们经常说，地段是第一购买逻辑。所谓的地段，包含的是交通、教育、医疗配套等生活资源。南二环的地段价值固然诱人，但不能忽略板块的资源聚集能力。

骑白马的，不一定都是王子！