“商改住”的风吹到福州了。继华润斗池路项目后，福州又有多宗地块进行“商改住”规划调整。
11月1日，位于福清龙江街道的宗地2024拍-31号（奥莱小镇A地块）被祥兴集团以底价6.37亿元竞得，成交楼面价为3130元/㎡。这块地也是退地后增加住宅性质，并重新由原开发商拍回。
此外，10月18日，闽侯县公示了荆溪2幅阚江地块的控规调整，计划将杜坞片区350121-DW-B-22及23地块由商业商务综合用地变更为商住用地。
多年无商品宅地供应的连江贵安板块，也因为变更土地用途，“无中生有”出一幅百亩低密宅地，即定于11月20日开拍的连地拍卖[2024]6号地块。
“商改住”浪潮是对当下各地商办供应过剩的“拨乱反正”，但真是万能灵药吗？
上海、深圳、杭州、广州、昆明……今年以来，越来越多城市放开了“商改住”的口子，长沙、万宁更是同意将已开发的商办公寓改为住宅卖。
福州早年也有将仓山梅岭观海已开发的一栋办公楼直接调整为居住功能的先例，但这两年的“商改住”主要还是储备用地。在土地未出让时就将土地用途调整为居住用地，可以避免重复的成本投入。
如果是华润斗池路项目这种已出让地块，也需要先收回，再改规划重新拍卖。这样做不止简化了程序，也从根本上解决了土地性质，避免既有开发行为遗留问题。
东街1號粗略盘点了一下，2023年以来，福州已有将近11幅地块完成“商改住”。
究其原因，主要还是商办严重过剩。克而瑞数据显示，9月份，福州五区SOHO库存51.39万方，去化周期长达83.3个月，也就是将近7年。反观五区普通住宅的去化周期——23.1个月。
没有比商办更难卖的项目，如果有，那就是郊区的商办。闽越水镇的精装现房公寓，就曾沦为“买一套住宅，送一套公寓”的“营销赠品”。
除了SOHO，前期投入大、后期回收慢的商业地产，开发和运营也比住宅要难得多。像商业综合体印象汇和吾悦广场，均已退出长乐。
而“商改住”之后，地块不止可以卖得更贵，房企也更愿意接手，有助于盘活闲置土地。
上海“原小米地块”商改住重新上架后，就升值3倍，一举拍出全国单价“地王”！前两天的杭州土拍，“商改住”而来的湘湖南低密宅地，溢价也高达51.3%。
但值得盘活的土地往往是城市核心区，而福州这批“商改住”地块主要位于过去高歌猛进的远郊新城。新房本身去化艰难的情况下，谁能保证“商改住”之后的房子就能卖得出去？
福州这两年“商改住”地块，成功出让的几乎只有鼓楼华润斗池路项目、福清观溪片区的聚龙庄园项目、以及文章开头提到的福清奥莱小镇A地块，都是自己退地自己拍。这些地块部分已开发，处置起来比较复杂，几乎就是“内定”。
而其他“商改住”地块，要么迟迟不敢上架，要么无人认领。
去年11月长乐土拍，位于滨海新城核心区的74亩“商改住”地块——2023滨拍-7号就临时取消出让，至今仍未重新上架。要知道，旁边海湾润城卖了3年，全盘住宅去化仅7%，这个成绩足以劝退开发商。
而贵安和荆溪的“商改住”地块，出让情况也不容乐观。
连地拍卖[2024]6号是贵安时隔5年的商品宅地供应，断供的背后是板块住宅严重供大于求。
因为7500亩超级大盘贵安新天地，这里的二手房库存量高居不下。单单在贝壳找房平台，贵安就有上千套二手房同时挂牌，不少房源成交价更是跌破3000元/㎡。
新房方面，贵安新天地主要在售的是北边山脚下的贵丰苑，市不动产登记交易平台显示，可售住宅还有682套。连地拍卖[2024]6号地块西南侧，2017年入市的碧桂园贵安府，至今也仍有88套可售住宅。
卖不完，根本卖不完……
此次出让的连地拍卖[2024]6号地块前身为福州曜阳胜杰实业（碧桂园贵安府开发商）2013年竞得的连地挂牌[2013]50号，用途为住宿餐饮用地。
2021年5月，连江县政府对该地块进行了收储，变更土地用途为商业用地。但为解决贵安温泉度假区内的商业、酒店等过剩问题，又改成了商住综合用地和幼儿园用地。
该地块占地105亩，虽然这次起拍楼面价只有1315元/㎡，但板块整体的房价预期也不高。
业内有个计算公示：保本房价=（楼面价*1.x+y）/85%。x是财务成本，y是建安成本，85%是剔除一些税费和管理成本大约占15%的比例。
假设楼面价1315元/㎡，财务成本8%，建安成本3500元/㎡，那保本价就是5800元/㎡。而贝壳平台数据显示，隔壁碧桂园贵安府的高层复式，今年以来的二手房成交均价仅4800元/㎡。
留给开发商的盈利空间，并不多。
而闽侯荆溪板块杜坞片区商改住的2幅地块还没上架，近鼓楼、地铁口、百亩、阚江，看起来都是卖点。
但是去年12月，地块北侧的2023-3号商住用地，起始楼面价仅3527元/㎡，地价几乎跌回10年前了，结果还是惨遭流拍。可见开发商对远郊板块的信心。
直白地说，地块本身没有吸引力，“商改住”也不会提升它的关注度。
还需要大量人口去填的远郊板块，撑不起庞大的商业，也缺乏接盘侠。变相增加它们的住宅供应，搞不好就成了“猛踹瘸子另条好腿”。
将原本难以去化的商业地产转变为目前市场上更容易被接受的住宅产品，初衷是好的。只是板块的开发不能仅是盖房子，还要确保住宅项目所需要的公共配套设施能够到位。学校、医院、公园、地铁……都需要财政持续投入。
像荆溪商改住的这2幅地，周边遍布着大量物流仓储园、工业园区和安置房，本就缺乏能够提升居住属性的配套，这下连商业也落空了，更影响片区价值。
别说郊区了，福州金山文体中心的“商改住”控规草案，都被网友骂到撤销。
商业没人要，改成住宅压力也大，地块不开发又会造成空城现象和资源浪费，那远郊板块的闲置土地怎么办？
事实上，福建已经出台了“非居改保”政策来为商办去库存。今年9月1日起施行的《福建省保障性租赁住房建设实施办法（试行）》明确：
发展保租房的市、县可适当利用新供应国有建设用地建设保租房。
对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保租房。
到2025年，福州计划新建改建保租房15万套以上，截至目前，共筹集建设10.5万套。剩余的任务，或许可以借助“商改租”来实现，让更多住房困难群体实现“安居梦”。
这也是郊县板块盘活闲置商办存量的另一种解法。
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