对大多数普通家庭而言，房屋是非常重要的资产，无一例外都是掏空全部家底花在购买房屋上。
房屋的价值直接关系到家庭的财富多寡，影响到家庭的整体收入水平。
房地产行业经过多年的发展，从原本单纯的居住属性逐渐拓展到金融属性，成为投资客追逐获利的工具。
大量资金的涌入让房屋偏离了原本的价值，许多房屋的价格远远超过其真实水平。
大部分购房者，选择房屋时虽然也有一定的居住需求，但对于购买后房价的变化还是比较关注。
毕竟这种房屋资产的升值保值意义对家庭财富的积累变化影响相对比较大。
但是随着地产市场下行，并不是所有房子都会在未来涨价。
特别是原本在小区位置、产品类型和使用年限方面存在比较大的缺陷的房子，反而面临资产大幅缩水的可能，在购房时需要多加小心。
有四种房子在五年后可能会彻底失去投资价值，变得无人问津，需要提前了解，避免踩雷。
那么都是哪四类房子呢？让我们一一细说。
一、海景房实际居住体验差海景房曾经是的热门“IP”，在海边拥有一套自己的房子，盛夏来临之际，去海边避暑，面朝大海，是一件非常令人向往的事情。
开发商利用购房者的这种情怀，纷纷在沿海各个城市兴建海景房，并以公费旅游、提供免费食宿的噱头吸引大量客户前往考察以促进销售。
开发商的主要销售对象并不是传统的刚需群体或改善型群体，而是针对有着海景度假情结的人，尤其是辨别能力弱又贪图小便宜的老年人。
凭心而论，海景房对于经常去海边旅游的人来说是有一定便利性的，但是实际居住过程中体验感非常差，并不如想像中的那般诗情画意。
大部分海景房都在城市比较偏僻的地方开发，远离市中心，交通、医疗以及基本的日常生活配套较差，不具备长期生活的基本条件和设施。
真正入住后，会发现生活非常不方便，就连买菜买药都得开车出去很远的距离，极大地增加了生活成本。
虽说大部分海景房占地面积极大，在旅游旺季时人山人海。
但一旦过了季节，小区里会变的人烟稀少，非常荒凉空荡。
偶尔去趟海边会感觉空气清新，水分充足，但长时间在海边居住的话，湿漉漉的空气会让人特别不舒服，房间内的墙壁和地板都会有潮气。
如果遇到台风等气象灾害，会感受到大海的恐怖。
加上大多数海景房建造质量较差，小区交付入住不久就会面临房屋损坏需要维修的情况。
海景房刚推出时确实吸引了一部分投资者，但随着海景房的实际情况被曝光，大多数购房者只能默默承受房屋价值贬值的苦果，无法出手。
二、公寓房产品附加价值低许多低收入人群，特别是刚毕业没多久的年轻人，面对高昂的房价，将眼光转向了房屋总价比较低的公寓产品。
公寓确实可以解决这部分人群的居住问题，但如果做为购房过渡的话并不见得合适，最起码收入的增长幅度远远赶不上房价的上涨速度。
公寓产权与普通住宅不同，住宅产权是70年，公寓产权只有50年或40年，到期后如何进行产权的延续目前还没有明确的定论。
按当前的相关政策，同样位置的小区同样类型的产品，住宅和公寓的拆迁安置补偿标准也不一样，这种差距会让人后悔购买公寓产品。
大部分城市在公寓学区落户上限制比较严格，购买公寓无法与普通住宅享受同等权利的入学、医疗等权利，对后续的生活稳定带来隐患。
公寓的水电费用在收取时是按照商业标准执行，部分公寓还不通燃气，对于长期生活居住的人来说，会极大的增加生活成本，降低生活品质。
在地产交易市场中，公寓的转让率非常低，流动性匮乏，业主很难通过售卖变现获取相应利润，这就让二手公寓的溢价能力大幅度降低。
大部分公寓业主会通过出租等方式实现投资获利，但出租后的用途五花八门，日常在公寓生活、居住的人很复杂，存在安全方面的问题。
购买公寓虽然比普通住宅门槛要低很多，但其投资价值更倾向于出租获取租金，如果期望房价上涨后出售获得中间差价，可能会较难实现。
三、高层住宅存在安全隐患我地产刚启动商业化，高层住宅曾经是城市繁荣的象征，高楼大厦越多，就意味着城市建设越出色，社会经济越发达。
高层住宅本身也有比较好的居住体验，开阔的视野和大面积的绿化场地，相比低密度产品楼与楼之间的间距更大，室外活动空间更充足。
但随着房地产市场的发展，高层住宅潜在的问题一点点暴露出来。
房屋质量问题和实际生活的不便逐渐呈现，房屋价值回归理性。
高层小区居住人口比较多，有些面积较大的小区其总人口堪比一座小城镇，遇到上下班高峰期整个小区出现交通混乱，往往堵成一锅粥。
高层住宅上下楼交通主要依靠电梯，但电梯有载荷范围，高层住户遇到人多时需要等待较长时间，出现故障时只能爬楼梯。
高层的电梯等公共设施因使用较频繁、使用人员较多，出现故障几率更大，维修费用也会更高。
当维修基金不足时需业主负担，无疑是增加了业主的居住成本。
日常生活方面，高层住户的水压会出现忽大忽小的情况，在用水高峰期甚至会断水。
高层出现火灾时，对城市的消防救援是非常大的考验。
许多高层在建设时，由于工期紧张，施工难度较大，房屋质量无法保证，特别是外保温和外门窗等，很多小区都出现脱落老化的情况。
基于高层住宅的一系列不利因素，国家在土地拍卖时会限制高层住宅的建设，大多数高层小区的房价不仅不会增长，反而会出现大幅下跌。四、老破小未来将失去价值
“老破小”同公寓一样，曾经被当做过渡居住的房屋产品，但越来越多的人发现，“老破小”的转让概率也变得非常低，很难出手卖出。
有些人购买“老破小”是冲着优质学区去的，并且期望在小孩升学后转手加价卖出。
但出生率的下降让学区房的光环加持不再那么明显。
“老破小”由于房屋年限比较长，其诸如设备管线、墙皮地面等设施老化严重。
有时多次维修仍然无法正常工作，严重影响生活品质。
“老破小”使用的建筑材料较为落后，在隔音保暖方面有着非常明显的缺陷，部分小区连暖气、燃气都未开通，影响着平时生活的便利性。
“老破小”往往没有地下停车库，居民停车需要依靠地面车位解决，必然无法满足所有业主的需求，由停车问题引发的矛盾比比皆是。
“老破小”由于户型设计落伍，在公共区域的分配使用方面不合理，容易造成邻里关系紧张，遇到脾气不好的邻居时会经常发生争执。
大部分“老破小”都没有物业管理，缺乏卫生清洁、绿化维护、安全巡查等方面的人员，秩序混乱，与新小区井然一新的面貌相差太大。
随着大规模旧改的结束以及学区热的退潮，“老破小”的市场价值在逐年缩水，“老破小”从被人争抢变为无人问津，变现难度极大。
结语房屋购买是比较大的投资行为，在购买时要相对谨慎，多加考察对比。
不能仅凭销售人员的介绍而武断的决定是否购买，需要综合考虑。
购买房屋时，要注意避开一些已经验证暴雷的产品，诸如海景房、公寓、高层住宅以及“老破小”都不再适合投资，五年后可能一文不值。
影响房屋价值最重要的因素是区位，市中心或城市发展方向的小区，其房价有比较大的增长潜力，具有很强的投资价值和保值意义。
在当前国家“房住不炒”的理念下，住宅投资的属性将大大削弱，想通过买房来实现溢价，还需要考虑户型、立面、景观以及物业等因素。
地产下行的情况下，大部分开发商现金流紧张，在购房时要选择国央企或者本地较为靠谱的开发商，对财务出现问题的开发商要避而远之。
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参考资料：
5年后，这4类房子将一文不值，知情人已经开始抛售，还很多人不知
月浩叙事 2024/7/31
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