01
楼市饱和论
“房地产市场饱和论”，在业内一直有呼声，毕竟当下的房地产市场已经达到了空前繁荣的状态。
20多年前，王健林就提出过这一论断。当时本号也专门撰文分析过。
2006年，在大连召开的“首届万达年会”上，王健林表示：
房地产业3到5年内会非常困难，今后5到10年，中国房地产业将进入一个调整时期。
企业如果还靠卖住宅赚钱，那么三五年内这个企业离关门不远了。
他给出的理由是，美国从上世纪60年代开始，房屋需求基本得到满足，之后房屋开工量一直在下降。
同时，国内2008年金融危机之后，房价开启了疯狂上涨模式，如今一线与强二线泡沫巨大，三四线城市库存高企。
在这种背景下，过去十多年很多房企都转型做商办地产了。
但是，随着楼市进入黑铁时代，这种逻辑不成立了。
去年年中，王健林改口了，他认为没有哪个国家的房地产能够持续50年的繁荣。
20多年后，房地产市场肯定会达到饱和状态。
这一次他的改口，和当下的宏观环境以及市场现状有很大关系。
第一，房地产市场已经见顶。
这一点，在本号之前写重庆、广州楼市的文章中有具体分析。
目前北上广深一线城市房价已经回到了2018年的水平，二线城市比如杭州、南京、苏州、武汉、成都、天津等城市均价回到了2017年的水平。
至于其他弱二线与三四线城市，基本都在2014年左右的水平。
第二，人口见顶转向。
去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。
尽管2022年全国人口还有增加，但2021年已经是人口转向的分水岭。
这意味着，未来人口红利正在消失。
而且，联合国不久前发布的《世界人口展望2022》预测：
中国2022年中期人口将比2021年中期减少6000人，从而正式进入负增长区间。
第三，城市化速率见顶。
过去几十年，中国的城市化率不断飙升，从最初的17.92%提升至2022年的65.22%。
按照国际标准，城市化率60%就已经进入了成熟阶段。
第四，房地产市场已经进入了调整周期。
去年年底至今年年初，包括万科郁亮、碧桂园杨惠妍、龙湖吴亚军、旭辉林中、美的李东生在内的多位房企大佬都公开发表了对市场的预判。
他们一致认为，房地产市场已经进入了黑铁时代。
02
该卖房子了
面对如今的市场，该做出如何的选择？
本号的观点很明确，在市场调整期间，卖出多余房产，回笼资金，是明智之举。
当然，能做到这一点的人，都是富豪，普通人根本做不到。
因为富豪们的房子多。
以许家印来说，根据恒大2021年财报数据显示，其拥有土地储备4990万平方米，规划建筑面积97583万平方米，其中已竣工未销售面积2138万平方米，已销售未竣工面积8876万平方米，待竣工楼面面积2828万平方米。
这些土地储备一旦被恒大全部建成房子，可以容纳4000万人居住。
这些房子建成之后，会有多少业主？恐怕得有几千上万家吧。
这些富豪们之所以在当下选择套现，一方面确实觉得未来的不确定性太大了。担心自己的资产会缩水。另一方面则是在寻求新的利润增长点。
对于普通人来说，能在这个节点上车自然是好事，但对有钱人来说，则是套现的最佳时机。
因为：
第一，当下是买房的好价格。
无论是新房还是二手房，价格都处在底部。这时候买入，未来即便有波动，也不太可能亏损。
第二，后续很难再找到这样的好价格。
随着楼市整体进入黑铁时代，房价很难再出现大幅拉升的局面。即便后续有购房需求的人入市，也只能接受高房价的现状。
毕竟，在人口转向的大背景下，购房需求会逐渐萎缩，而供应量却仍在不断增加。
这种供应大于需求的局面一旦形成，房价就没有上涨的力量了。
第三，现在是降负债的好时机。
对于有闲钱的人来说，这时候卖出部分房产，将手中的债务降低一些，或者转为LPR利率更低的经营贷、抵押贷，也是明智之举。
毕竟，未来的利率可能会进一步攀升。
第三，现在是抄底优质资产的好时机。
在人口转向、城市化进入低速阶段的背景下，中心城市的优质房产，仍会享受人口红利。
所以，本号多次强调过，对于有实力的刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以趁着这波调整捡漏上车。
至于投资，核心逻辑仍是跟随人口流向。人口流入的城市，核心板块的资产仍有保值升值空间，人口流失的城市，郊区和偏远地带的住房，小心谨慎为上。
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